業務案内（コンサルティング～ファシリティマネジメント）

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■コンサルティング > ファシリティマネジメント

●ファシリティマネジメント（FM）とは？

FM推進連絡協議会の定義では「企業・団体などの全施設および環境を経営的視点から
総合的に企画・管理・活用する経営管理活動」となっているが、非常にわかりづらくなっています。
ここでは、乱暴な言い方ですが、「土地・建物・設備等の資産価値を高め、いかに収益貢献させるかを
経営のトップの視点で捉えること」と言いかえてみます。ここで「経営のトップの視点」としたのは
FMがその重要性にもかかわらず、トップの視野にはほとんど入っておらず、そのことがFMそのものの
発展・定着の大きな障害になっていると思われるからです。

FMが経営トップの視野からはずれた理由は、
(1)FMが従来の「施設管理」のイメージを脱しきれなかった。
(2)FMのカバーする範囲が広すぎて求心的部分がなかった。
(3)それゆえFM業務を完全に遂行しようとすればオールマイティな能力が必要に見える。
(4)FM領域が広範囲かつ有機的なつながりを欠くため業務の基軸となる価値観(達成目標)が見えにくい。
などが考えられます。

FMには基軸となる価値観(達成目標)は、ほんとにないのでしょうか？
いえ、ないのではなく、見えにくいだけなのです。
前述した定義の言い換えの中に「土地・建物・設備等の～」と述べましたが、評価の対象は
「土地・建物・設備等」、つまり「不動産」であると言えます。その評価方法は「不動産の鑑定評価」、
とりわけ「収益還元法」が有効です。

今まで日本の経済活動は土地本位という考え方の上で成り立ち、土地の価値の上昇（土地の含み益）が
すべての矛盾・問題点を解決してきました。しかし、今後土地の価格が上昇する可能性は非常に低く
なっています。これからは土地の含み益に依存した経営から脱し、その他の「ファシリティ」に注目し
企業の資産価値を高める努力をするべきではないでしょうか？
これに気づかない企業はこれまで通りの安易な経営を続け脱落していくことでしょう。

例えば、ここに全く同じビルがあったとします。建設に用いた費用もランニングコストも全く同じです。
ビルAはビルBよりも収益があり、逆にビルBの地価がビルAよりも高いとします。財務の専門家は
土地の含み益を持つ（財務的評価の高い）ビルBを歓迎するでしょうが、ファシリティマネジメントの
専門家でしたら、経営的評価の高いビルAを重要視し、ビルBの売却を主張するかもしれません。

土地本位の呪縛から解き放たれた今こそ、FMが新しい管理方式であり画期的な経営ツールであると、
経営トップが認識すべきではないでしょうか。

●お客様のメリット

・施設利用の無駄を省き、効率的で経済的な施設の運用ができる。
・社員のニーズを的確に捉え、生産性の向上を図る。
・適切なアウトソーシングにより施設管理費用の低減ができる。
・次のような運営効果が期待できる。
　(1)トータルコストセービング
　(2)収益性向上
　(3)生産性向上モラールアップ
　(4)時代変化に柔軟に対応
　(5)リクルート効果

●ファシリティマネジメントの４つのサイクル


・ファシリティに対する　ニーズの把握・ファシリティ運用計画	・運営管理体制の構築	・ソフトの充実化・整備・活用	・問題点の抽出・次の戦略・計画へ　フィードバック

●４つのサイクルに必要な技術

1	施設総合供給計画
2	建物設計与条件設定
3	施設利用者満足度評価 (POE)
4	建物ライフサイクルコスト評価 (LCC)
5	施設運用計画
6	コンピュータ支援によるFM (CAFM)
7	中長期修繕更新計画
8	運営管理体制構築
9	運営管理業務立ち上げ
10	建物診断
11	リニューアル計画